Acheter un bien au prix immobilier à Marseille en 2026 représente une opportunité stratégique pour les acquéreurs souhaitant conjuguer qualité de vie méditerranéenne, potentiel de valorisation et diversité d’offre. La ville se distingue par la richesse de ses quartiers et arrondissements, chacun proposant un positionnement différent en matière de prix au m², de typologies de logements et d’environnement. Entre secteurs centraux historiques, zones littorales recherchées et quartiers en renouvellement urbain, comprendre le marché immobilier marseillais devient essentiel pour sécuriser un projet résidentiel ou patrimonial durable.
Panorama du marché immobilier marseillais en 2026
En 2026, le marché immobilier à Marseille affiche une dynamique solide, portée par une hausse annuelle d’environ 7 % et un prix moyen proche de 3 755 €/m². Cette progression s’inscrit dans un contexte de transformation urbaine continue : requalification de quartiers, modernisation des infrastructures et développement de programmes résidentiels neufs renforcent l’attractivité globale de la ville.
La demande reste soutenue dans de nombreux arrondissements, favorisant des délais de vente courts et une certaine tension sur les biens de qualité. Les délais moyens tournent autour de deux mois, tandis que la demande dépasse l’offre dans plusieurs secteurs prisés. Par ailleurs, la stabilisation des taux d’intérêt autour de 3,10 % redonne de la visibilité aux ménages et soutient la capacité d’achat, rendant les projets immobiliers à nouveau lisibles après les incertitudes des années précédentes.
Comprendre les prix au m² à Marseille selon les arrondissements
Le prix de l’immobilier à Marseille varie fortement d’un secteur à l’autre. Cette hétérogénéité impose d’adapter sa stratégie selon son budget, son objectif (résidence principale, investissement locatif, placement patrimonial) et son horizon de détention. Le choix résidentiel dépend autant du cadre de vie que du potentiel d’évolution des valeurs.
Les écarts sont marqués : on observe des niveaux autour de 2 078 €/m² dans certains arrondissements populaires, contre plus de 5 800 €/m² dans les zones littorales haut de gamme. Cette amplitude crée un terrain d’opportunités pour des profils variés, du primo-accédant à l’investisseur recherchant un secteur premium.
Le centre historique : 1er, 2e et 3e arrondissements
Le 1er arrondissement, autour du Vieux-Port et de l’Opéra, conserve une forte attractivité grâce à son patrimoine et à son animation permanente. Les valeurs y gravitent autour de 3 164 €/m², soutenues par le cachet ancien et l’intérêt touristique, malgré un parc parfois ancien nécessitant des travaux.
Dans le 2e arrondissement, la dynamique d’Euroméditerranée transforme profondément le paysage urbain. Les prix moyens avoisinent 3 330 €/m², avec un intérêt marqué pour les secteurs du Panier ou de la Joliette, appréciés pour leur centralité et leur potentiel locatif.
Le 3e arrondissement demeure l’un des plus accessibles du centre avec environ 2 078 €/m². Les appartements y constituent une porte d’entrée pour les budgets plus serrés, dans un secteur en mutation bénéficiant de projets de réhabilitation susceptibles d’améliorer son image et ses valeurs à moyen terme.
Les arrondissements sud : 6e, 7e et 8e, entre prestige et littoral
Le 6e arrondissement séduit pour son ambiance bourgeoise, ses commerces et sa centralité. Les prix tournent autour de 4 118 €/m², avec une forte disparité selon la qualité des immeubles et la présence d’extérieurs.
Le 7e arrondissement, ouvert sur la mer, bénéficie d’une image prestigieuse grâce aux secteurs d’Endoume, du Pharo ou de Malmousque. Les valeurs atteignent en moyenne 5 774 €/m², et les biens avec vue mer ou caractéristiques d’exception dépassent largement ces niveaux.
Le 8e arrondissement représente le sommet du marché marseillais avec environ 5 811 €/m². Bonneveine, Montredon ou les abords des plages attirent une clientèle recherchant un cadre résidentiel privilégié, proche de la mer, dans un environnement verdoyant et calme.
Les quartiers nord et est : accessibilité et potentiel de progression
Les arrondissements plus septentrionaux profitent d’un effet de rattrapage. Le 13e arrondissement affiche environ 3 484 €/m², offrant un équilibre entre prix, espaces plus généreux et cadre de vie résidentiel, notamment vers Château-Gombert.
Le 14e arrondissement reste parmi les plus abordables, autour de 2 525 €/m². Les projets de renouvellement urbain et la présence d’un habitat familial en font un secteur surveillé par les investisseurs à la recherche de rendements élevés.
Dans le 15e arrondissement, les valeurs proches de 2 869 €/m²
Les secteurs les plus chers de Marseille
Les arrondissements littoraux dominent le classement des zones les plus onéreuses. La rareté de l’offre, la vue mer, la qualité environnementale et le caractère résidentiel expliquent ces niveaux de prix élevés.
Le 8e arrondissement arrive en tête, suivi de près par le 7e, où les biens d’exception atteignent des valeurs très élevées. Le 6e arrondissement complète ce trio grâce à son élégance architecturale et à son offre de services, tandis que le 1er arrondissement conserve une attractivité forte liée à son cachet historique et touristique.
Les quartiers encore accessibles
Malgré la hausse globale, certains secteurs permettent encore d’acquérir des surfaces plus importantes à budget équivalent. Cette accessibilité attire les primo-accédants et les investisseurs recherchant un potentiel de valorisation.
Où acheter avec un budget maîtrisé ?
Le 14e arrondissement figure parmi les portes d’entrée les plus abordables, avec des niveaux autour de 2 525 €/m². Le 3e arrondissement offre également des opportunités proches du centre à des prix contenus. Le 15e arrondissement séduit par son évolution récente et ses programmes neufs.
L’évolution des zones périphériques
Le 13e arrondissement constitue un compromis intéressant entre environnement résidentiel, espaces verts et accessibilité. Ces secteurs périphériques offrent souvent terrasses, jardins ou pièces supplémentaires, éléments devenus décisifs dans les choix des ménages.
Évolution des prix sur les cinq dernières années
Entre 2021 et 2026, Marseille a connu un rattrapage marqué, avec une progression globale avoisinant +26,9 %. Cette hausse s’est construite en plusieurs phases, liées aux évolutions économiques, aux conditions de crédit et à l’attractivité renouvelée de la ville.
2021 : regain d’intérêt post-crise sanitaire
La recherche d’espace et de soleil a stimulé la demande, poussant les prix au-delà de 3 000 €/m² en moyenne.
2022 : poursuite de la hausse
La dynamique s’est confirmée, notamment dans les arrondissements périphériques, témoignant d’un rééquilibrage géographique.
2023-2024 : phase de stabilisation
Le resserrement du crédit a freiné la progression, avec des corrections ponctuelles sur certains biens.
2025-2026 : reprise progressive
La stabilisation des taux et le retour des acheteurs ont relancé le marché, installant une tendance haussière plus modérée mais structurelle.
Faut-il acheter à Marseille en 2026 ?
Investir à Marseille en 2026 suppose de trouver le bon équilibre entre opportunités et précautions. La ville offre un différentiel de prix notable par rapport à d’autres grandes métropoles, une demande locative solide et un cadre de vie attractif.
Les atouts majeurs
Des prix encore compétitifs, une rentabilité locative intéressante dans certains arrondissements et des conditions de financement redevenues plus lisibles constituent des leviers favorables pour les acquéreurs.
Les points de vigilance
L’analyse de la micro-localisation, de l’état du bâti et des projets urbains reste déterminante. Certains secteurs nécessitent un horizon d’investissement long et une attention particulière aux copropriétés et aux charges futures.
Avec une approche méthodique et une bonne connaissance des quartiers, Marseille continue d’offrir en 2026 un terrain d’investissement riche en possibilités, que ce soit pour habiter ou pour valoriser un patrimoine immobilier sur le long terme. L’équipe de l’Immobilière du GOLF accompagne ses clients dans cette analyse fine des micro-marchés marseillais, permettant de sécuriser chaque projet grâce à une expertise locale éprouvée et une vision précise des opportunités selon les quartiers et typologies de biens.